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2018-09-19 18:06 来源:齐鲁热线

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杭州土地市场的温度是怎么降下来的?
house.hangzhou.com.cn 2018-09-19 08:21:58 星期五  透明售房网

近日,热点城市租金上涨过快的事闹得沸沸扬扬,租赁企业处于“不得上涨”和“回报率低”之间的尴尬境地,成为行业发展的难题。

而相比租赁行业一时间曝光的发展空间问题,土地市场中的房企们,早已徘徊许久,其拿地的操作空间因各类束缚一再被压缩。

这从各地土地市场的降温表现都可以观察到,截至7月底,今年全国有近800宗土地流拍,8月太原8宗被看好的地块全部流拍,“流拍潮”愈演愈烈。

仅从以杭州为圆心的江浙一带来看,杭州的良渚新城、苏州、合肥、宁波、湖州、嘉兴、诸暨等地,均有地块流拍,背后反映出的是房企在拿地方面更为理性和审慎。

1.供地方:土地市场“狂猎”的窗口已关闭

显然,现在已不是2016年-2018年初的出地窗口期了,彼时供地方几乎不用过多考虑宅地的出让,基本不愁嫁,宅地推得少的区域,趁行情好,尽可能把存量地块、难点地块卖出去,宅地推得多的区域,已经在考虑怎么把商地嫁个好人家、卖个好价钱。

从供给侧来说,供地的方式和结构都已发生了变化,也是导致目前现状的一大原因。方式上,前有现房+自持,后有公租+配建,真实地价往往比表面地价要高出不少,而一些冷门板块的出地,也在平衡着先前过热的市场,可以说这一波调整着实起到了抑制地价过快上涨的作用,但同时也逐渐无法让卖地单位的心理价位变得“踏实”。

有位地产老总曾经说过:“房地产销售最差的时候,开发商都在忙着吃饭,想方设法把房子通过各种渠道卖出去。”那么,现在大概是做地方约地产老总的饭点了。

倒是一些下级县市、环杭城市,正在积极地以公开形式招商,大小推荐会层出不穷。临安、富阳、桐庐、建德频频发力,湖州、嘉兴、绍兴、诸暨纷纷推地,形成了对杭州的“围剿”之势,相对较低的地价让风险变得更为可控,开发商的“弹药”被分散到四面八方。

7、8月杭州卖了74块地,没有一块封顶,8月仅有的土拍场次中可以发现,开发商对市场的谨慎态度已经延伸到了挂牌前的勾地环节。土地市场“狂猎”的窗口已经关上。

截至8月29日,杭州十区仅在8月挂牌临安三宗宅地、一宗萧山铁路南站商地以及余杭经济开发区一宗加油站用地,挂牌量降至谷底。

一方面,杭州出让金已达2218亿,已超去年的2200亿,供应方面收紧无可厚非;另一面,储备地块的潜在买家在减少,一度热门的板块加推宅地,甚至鲜有问津。

2.拿地方:继续扩张VS回笼资金,多数选择了后者

供地方的调整一定意义上决定了拍地的下限,直接影响着房企的判断。那么究竟还有多少竞拍空间,就要看上限了。

目前来看,地块周边新房产品的在售价位,是一个基准。目前,杭州已有部分板块刷新了这个基准,例如主城区的大学城北、之江新城、西溪板块,余杭区的良渚新城、东湖板块、未来科技城、崇贤新城,萧山区的钱江世纪城、萧山新区、空港新城,这一轮更新的最高均价为钱江世纪城的3.8万元/平方米(暂不计排屋类型)。

一部分能做到不亏损的项目,尽量加速出货,跑量为先,是房企当务之急。

反观那些楼面价3万元/平方米以上的项目,今年领出过预售证的仅有绿城·凤起潮鸣、信达·滨江一品、滨江保利·翡翠海岸,后两者则是最后清盘。与此同时,今年新盘当中还没有超过4万元/平方米的备案价(暂不计排屋类型)。

据了解,城东新城、三堡、艮北新城、申花、上塘/三塘、湘湖新城、滨江、运河新城等板块均有楼盘达到可售状态,甚至临近楼幢结顶,其中不乏一些保本售价远大于4万元/平方米的项目。

然而,以当前市场条件下的售价开盘可能面临项目亏损,而选择站岗不开,一样烧钱。

一旦前期资金大量沉淀,后续又无法回笼资金的时候,开发商即便看到优质地块也会表现得心有余力不足。所以,真正使土地降温降到实处的,是调控的坚决态度。

与此同时,放着不开的高价楼盘每年消耗的成本不低,先前卖出的楼盘还要经得住质量的检验,不然砸了招牌等于重来。横盘时期,任何一个小小的维权都可能被无限放大,连品牌房企都频频发生维权,足以表明房企的操作空间已经非常狭窄。

因此,万元地价区域的布局,成为了房企的备选之举,这层因果关系是可以被理解的。当然,在三四线城市优选项目、风控得当、管理到位,一样可以在完成拿地指标同时大有可为。

近日,绿城中国2018年中期业绩会上,新任CEO张亚东已透露,传统的“招拍挂”市场将不再是绿城的主要战场。

其实,像绿城这样的战略调整,很多房企早已及时转向了。

3.资本方:流入房地产市场的资金被严控

资本方有时候和拿地方是重合的,比如像平安这样的公司拿地,不如称为圈地,所以叫出资方或许更合适些。

这里我们指的出资方主要是银行、基金、信托、房企融资平台、资管公司等金融机构,作为房企拿地的坚实“后盾”,它们也对土地市场产生着影响。

银行自然是大腿中的大腿,不过,开发贷难度现在趋于艰难。杭州部分银行已明确停止发放开发贷,其余银行即便有在放贷,也将根据白名单择优,而对于过去几年扩张非常快速的房企,银行目前慎之又慎。相对来说,全国性大规模的房企,单个项目亏损对整体影响有限的,来得更有优势。

其次是信托资金,近期就有传言房地产信托被暂停,后来只是证实收紧,不过事件至少能看出几个主要的融资方式都被严控了,所以房企会越加谨慎拿地。

今年信托的收益率一直延续上涨态势,8-10%收益率的产品遍地可寻。随着监管趋严,让产品收益率不断走高上升,这背后是更高的企业融资成本,个别企业融资成本已到12%。

房企旗下融资平台,是内生性融资,相当于自己家的小金库,好是好,但不是每家房企都有,一般也只有万科这类千亿级别的房企才搞得起来。

目前土地市场投资环境就是这么一个三方“合力”作用后的现状。所幸,新一轮放水后,还没有看到央企、国企大包大揽的迹象。那么,还是让流拍再久一些吧,如此机遇往往会伴着降温被发掘,望江新城的例子不就是吗?


作者: 编辑:邹卓琪

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